Imarda yeni dönem
Çevre ve Sehircilik Bakanligi tarafindan 3 Temmuz'da Resmi Gazete'de yayimlanan ve yürürlük tarihi 1 Ekim olarak belirlenen yönetmelikte bazi düzenlemeleri içeren "Planli Alanlar Imar Yönetmeliginde Degisiklik Yapilmasina Dair Yönetmelik" Resmi Gazete'de yayimlandi.
Çevre ve Sehircilik Bakanligi tarafindan daha önce yayimlanarak yürürlüge girecek Planli Alanlar Imar Yönetmeligi'nde insaat sektörünün talepleri dikkate alinarak bazi degisiklikler yapildi.
Buna göre;
• Yapi ruhsatina uygun olarak insaati devam eden yapilarda, plan iptali olsa bile yatirimcinin kazanilmis hakki korunmaya devam edecek.
• Yönetmelikte, otel veya benzeri bir yapida ortasi açik merkezi alani kapsayan "atrium"un tanimi yeniden düzenlendi.
• Yönetmeligin emsal harici tüm alanlarin toplaminin, parselin toplam emsale esas alaninin yüzde 30'unu asamayacagina iliskin hükmünde, emsal disi kalan alanlara iliskin degisikliklere yer verildi.
• Bu kapsamda, yapilmasi zorunlu olan yangin merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alani ile yangin güvenlik holünün 6 metrekaresi, son katin üzerindeki ortak alan teras çatilar, bahçede yapilan açik otoparklar, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonlari gibi özellik arz eden umumi yapilarda düzenlenmesi zorunlu olan bosluklar ile alisveris merkezlerinde yapilan "atrium" bosluklarinin her katta asgari ölçülerdeki alani emsal harici sayilacak.
• Ortak alan niteligindeki çocuk oyun alanlarinin ve çocuk bakim ünitelerinin toplam 100 metrekaresi de bu hesaba dahil edilmeksizin emsal harici sayilacak.
• Yönetmelik degisikligiyle taban alan ve katlar alani hesabina dahil edilmeyecek kullanimlar ve bahçe mesafelerine iliskin de yönetmelikte düzenlemeye gidildi.
• Ayrica müstakil konutlardaki bagimsiz bölüm iç duvar kalinliklarina iliskin sinirlama da yönetmelik degisikligi ile ortadan kaldirildi.
Insaat sektörünün talepleri dikkate alindi
Insaat sektörünün taleplerinin de dikkati alindigi yönetmelikte, bu kapsamda iptal edilen hükümde su ifadeler yer aliyordu: "Yapi ruhsatina uygun olarak yapimina devam eden yapilarda, plan iptali olmasi halinde seviye tespiti yapilarak insaat durdurulur. Mahkeme kararinda yer verilen iptal gerekçeleri de dikkate alinmak kosuluyla hazirlanacak yeni imar planina göre mevcut haliyle ya da tadilatli olarak korunmasi mümkün olan yapilarin devamina izin verilir. Korunmasi mümkün olmayanlarin ise ruhsatlari iptal edilerek insaatin durdurulma tarihine kadar ruhsat ve eki projelerine uygun olarak yapilan kismi müktesep hak kapsaminda degerlendirilir."
Ayrica, yapi ruhsati islemlerinde bir binada yer alan bagimsiz bölümlerin birinde, emsal ve insaat alanini, kullanim amacini, islak hacimlerin yerini, ortak alanlari, diger bagimsiz bölümlerin arsa paylarini, diger bagimsiz bölümlerle olan duvar ve döseme gibi ortak yapi elemanlarini degistirmemek, binanin tasiyici sistem özellikleri ve güvenligi ile yangin güvenligini olumsuz etkilememek kaydiyla yapilan tadilatlarda, tadilat yapilan bagimsiz bölüm de diger maliklerin muvafakati aranmadan malikin basvurusu yeterli olacak.
Büyüksehir belediyeleri "siluet onayi zorunlulugu" getirebilecek
Yapi projelerine iliskin düzenlemeleri de içeren yönetmelik degisikligiyle müstakil yapi adedi 30 veya daha fazla olan uygulamalar, bir parselde toplam yapi insaat alani 60 bin metrekareden fazla olan yapi veya yapilar toplulugu ile binanin herhangi bir cephesinden görünen en düsük kottaki bina yüksekligi 60,50 metreyi geçen yapilara iliskin bu niteliklerden en az birini tasiyan yapi veya yapilar için büyüksehir belediyelerince "avan proje zorunlulugu" kaldirilarak yerine "siluet onayi zorunlulugu" getirilebilecegine iliskin hüküm eklendi.
Yönetmelige göre ayrica;
• Özel mülkiyete tâbi arsa ve binalarda, fenni mesuliyet üstlenilmek ve kanunun cezai hükümleri sakli kalmak, kat maliklerinin üçte ikisi ve gerekmesi halinde uygulamadan etkilendigi ilgili idaresince belirlenen bagimsiz bölüm maliklerinin muvafakati alinmak, statik açidan sakinca bulunmadigina dair insaat mühendislerince hazirlanacak rapor ilgili idaresine sunulmak, bina estetigini, görünümünü ve silueti olumsuz etkilememek kaydiyla Bilgi Teknolojileri ve Iletisim Kurumu'nun uygun görüsü alinarak ruhsat alinmadan elektronik haberlesme istasyonu kurulabilecek.
• Bina cephelerinde bu fikrada aranan sartlara ilave olarak, sadece anten ve anten aparatlari monte edilmek, cepheye bitisik olmak, dis cephe kaplamasiyla benzer görünümde olmasi ve anten boylarinin 1,55 metreyi geçmemesi sartlari da aranacak.
• Fenni mesuliyet üstlenilmek ve kanunun cezai hükümleri sakli kalmak kaydiyla, sabit elektronik haberlesme altyapisinda kullanilan, saha dolabi, varlik noktasi (PoP noktasi), menhol, ankesörlü telefon ve bina içi anahtarlama ekipmanlari, yapi ruhsati ve yapi kullanma izni alinmadan kurulabilecek.
En küçük daire minimum 28 metrekare olacak
Yönetmelikte mevcut yapi ruhsati basvurularina iliskin de düzenlemeye gidildi. Bu kapsamda yönetmeligin yürürlüge girmesinden önce riskli yapi tespiti yapilmis ya da riskli alan kapsamina alinmis, maliklerin en az üçte ikisi ile noter onayli kat karsiligi insaat sözlesmesi düzenlenmis olup, yapi ruhsati düzenlenmemis yapilarin ruhsat islemleri, talep edilmesi halinde 1 Ekim'den önce yürürlükte olan yönetmelige göre sonuçlandirilacak.
Yönetmeligin yürürlüge girmesinden önce ruhsati alinan ve insaati devam eden yapilara iliskin olarak da ruhsat süresi içerisinde yapilan tadilat ruhsati basvurulari, talep edilmesi halinde ruhsatin düzenlendigi yönetmelige göre sonuçlandirilacak. Yürürlüge girecek yönetmelikte yer alan düzenlemeler arasinda, 1+0 stüdyo dairelerin bundan sonra imar projelerine dahil edilmemesi, yeni tip konut projelerinde en küçük dairenin 1+1 ve minimum 28 metrekare olarak tasarlanmasi gibi yenilikler yer aliyor.
Arsa fiyatlari düsecek mi?
Planli Alanlar Imar Yönetmeligi'nin bazi degisiklikler içerdigini belirten Insaat Müteahhitleri Sanayici ve Is Adamlari Dernegi (IMSIAD) Baskani Adil Gökçadir, gayrimenkulde ise bazi kisitlama ve zorunluluklar getirdigini anlatti. Gökçadir, yeni yönetmelik ile kat alanlarinin belirlenmesinde degisiklige gidildigini söyleyerek söyle konustu:
"Eski yönetmelikte toplam kat alaninin yüzde 20'si oraninda alani emsal disi kullanma imkanina sahiptik. Neredeyse balkonlarin yaridan fazlasini emsal disi olarak ilave edebiliyorduk. Önceden 100 metrekare bir daire yaptiginizda balkonlarin emsalsiz kullanilmasi nedeniyle bu rahatça 120-125 metrekare olabiliyordu. Simdi bu imkanlar hemen hemen sifira inmis durumda çünkü su andan itibaren bu kullanilamayacak. Hatta bundan sonra arsanin toplam emsal alaninin en fazla yüzde 30'u kadar ortak alan kullanma sansiniz var. Bu da birtakim daralmalara neden oluyor. Belirli kisitlamalar var ama böyle bir disiplini kötü degerlendirmemek lazim."
Planli Alanlar Imar Yönetmeligi ile 1+0 tipi stüdyo dairelerin yapiminin da yasaklandigini vurgulayan Gökçadir, "En küçük daire 1+1 olacak. Her müstakil konutta en az bir oturma ve yatak odasi bulunmak zorunda. 1+0 stüdyo dairelerin yapiminin yasaklanmasi sektörü etkilemez, çünkü Türkiye'de en çok satan 2+1 tipi dairelerdir." dedi.
Türkiye'de arsa fiyatlarinin yüksek oldugunu ve giderek artmasini dogru bulmadigini belirten Gökçadir, "Simdi arsalarin degerinin düsmesinin son derece dogal oldugunu düsünüyorum. Arsalar eskisinden daha düsük bir imara sahip olacak. Bu nedenle fiyatlar bir parça düsecektir." diye konustu.