Gayrimenkul kirasi ve satisina özel sürprizler geliyor

EVINI veya isyerini kiraya veren milyonlarca kisiyi 2014’te ilginç sürprizler bekliyor. Bu sürprizleri simdiden açiklayalim ki hesabinizi ona göre yapin.

KIRA ARTISI 
Kira artisina Borçlar Kanunu ile bir tanim getirildigini biliyorsunuz.
· Konutlarda; kira artisi yillik ÜFE artis oranini geçemiyor.
Bu da 12 aylik ortalamalara göre, bir önceki kira yilinda ÜFE’deki (üretici fiyat endeksindeki) artis oranini geçmeyecek sekilde bulunuyor (Borçlar K. Md.344/1).
Örnegin, Aralik ayi konut kiralarindaki artis, 3.93’ü, Ocak ayinda yapilacak artis da yüzde 4.10’u asamayacak.
· Isyerlerinde; kira artisi farkli. ÜFE’ye veya baska bir göstergeye bagli sinirlama yok. 
1 Temmuz 2020 tarihine kadar, serbestçe belirlenebilecek. Örnegin, Aralik ayi kira artisi yüzde 10 veya daha fazla kira artisi sürprizi olabilecek (6217 sayili Kanun Geçici Md.2).

EMSAL KIRA SÜRPRIZI 
Kira gelirine “bir baska sürpriz” de, yüzde 200-300 hatta yüzde 500’ü veya 1.000’i bulabilen “emlak vergisi arsa m2 degeri” artirimi ile ilgili..
Daha önce ayrintili olarak yazdik.
- Konut veya isyerinin emlak vergisi degeri hesaplanirken, “arsa payi degeri” de bina maliyetine ekleniyor.
- 2014 ve izleyen yillar için Istanbul basta olmak üzere, bir kisim illerde “arsa metrekare birim degerlerinin” çok yüksek belirlendigi “bazi belediyeler” var. Daha önce örnek verdik. Istanbul Sisli’de bir sokakta, gerçek degeri 300-400 bin lira olan bazi evlerin, emlak vergisi degeri, astronomik arsa deger tespiti nedeniyle, 2.4 milyon TL çikiyor.
- Böyle olunca, bu evleri kiraya verenler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde yer alan en az “emsal kira bedeli kadar kira geliri” beyan etme zorunlulugundan dolayi, gerçekte ayda 1.500-2.000 TL kira aldiklari halde o ev için ayda 10 bin, yilda 120 bin TL kira beyan etmek zorunda kalacaklar. Baska semtlerde ve illerde de bu tür örnekler var.
Gerçi, yargiya gidilmesi halinde kararlar mükellef lehine çikabiliyor ama örnek Danistay kararlari, ilgili kisiye ait oldugundan, bunlarin disindakileri baglamiyor.

SATISTAKI DEGER VE VERGI SÜRPRIZLERI
* Tapu Harci Sürprizi: Harçlar Kanunu’nun 63/2. maddesine göre; satilan gayrimenkullerin degeri, emlak vergisi degerinden az olamiyor.
Bu duruma göre, yukarida örnek verilen evi 300 bin liraya satip, 6 bin lira “tapu harci” ödemesi gereken vatandas, 2.4 milyon TL emlak vergisi degeri üzerinden, 48 bin TL harç ödemek zorunda!
* Gelir Vergisi Sürprizi: Ayni vatandas, sattigi evi son 5 yil içinde almissa, Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80/6. Maddesi uyarinca, gerçegin çok üzerinde bir kazanç saglamis gibi gözükecek.
* Bes Yillik Süre Sürprizi: Su anda TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu’nda olan Gelir Vergisi Yasa Tasarisi, “aynen yasalasirsa” bes yillik süre kalkacak ve gayrimenkuller, ne zaman satilirsa satilsin, elde edilen kazancin bir bölümü gelir vergisine tabi tutulacak.

KIRADA GÖTÜRÜ GIDER SÜRPRIZI
Gelir Vergisi Yasa Tasarisi aynen yasalasirsa;
* Isyeri kiralarinda: Götürü gider uygulamasina son verilecek.
* Konut kiralarinda: Yillik 26 bin liranin üzerindeki kiralarda yüzde 25 yerine 15 “götürü gider” düsülebilecek. Yillik 60 bin liranin üzerindeki kiralarda, götürü gider indirilemeyecek.
Yukaridaki gelismeler, gayrimenkul satislarini ciddi oranda etkileyecek. Satmayi düsünenlerin, bu ayin sonuna kadar satmalarinda yarar var.

Sükrü Kizilot