Konuttaki durumdan söz ediyoruz. Kamu bankalari devreye sokuldu ve faiz oranlari önce yüzde 1’in altina indirildi, sonra sartlar daha da zorlandi ve daha düsük oranlar gündeme geldi. Tüm faizlerde zaten genel bir düsüs egilimi vardi ve kamu bankalarini özeller de izledi, faiz üç bes ay öncesine göre hatiri sayilir oranda düstü.
Ama ne oldu; faiz düsüsünü firsat bilenler sanki vatandas konut almak için kuyruga girmis gibi hemen fiyatlari artirma yoluna gitti ya da gitmeye çalisti. Önce sifir konutlarda
gözlendi bu fiyat artirma çabasi, dogal olarak bu egilim ikinci el konut satacaklara da yansidi.
Faiz indirimiyle birlikte konut satisinda eylülde bir atak yasandi; hem ilk satislarda, hem ikinci el satislarda. Eylül ve ekim görece yüksek sayilabilecek satis düzeyiyle geçildi ve kasima geldik, çok önemli boyutta olmasa da bir gerileme yasandigi gözlendi.
Konut almak isteyen ve bunu erteleyenler eylül ve ekimdeki düsük faizleri firsat olarak görmüs ve alima yüklenmislerdi. Ne var ki fiyatlar kipirdamaya baslayinca ve zaten konut almak isteyip bunu erteleyenler alimlarini büyük ölçüde gerçeklestirince alim da hiz kesti.
Ekimde 143 bine yaklasan toplam satis kasimda 138 binde kaldi. Ilk el satis 50 binden 49 bine, ikinci el satis 93 binden 89 bine geriledi.
TÜIK’in Tapu ve Kadastro GenelMüdürlügü verilerine dayandirdigi açiklamaya göre kasimda ekime göre ortaya çikan gerileme tümüyle ipotekli satislarin azalmasindan kaynaklandi.
Ilk satislarda da, ikinci el satislarda da ipotekli olarak gerçeklestirilenler kasimda ekimin altinda kaldi. Buna karsilik ipotek tesis edilmeksizin gerçeklestirilen satislar artti.
Buradaki mesaji iyi okumak gerekir. Faiz çok düstü, çok düsürüldü ama vatandas yine de kredi kullanmaya yanasmiyor, yanasmak istemiyor.
Üstelik ipotekli satislardaki gerileme yalnizca kasim ayiyla sinirli degil. Hem ilk satis, hem ikinci el satista ekimde de eylüle göre gerileme olmustu.
Tablomuzda kirmizi ile isaretledigimiz bölümde ipotekli satislardaki canlanmayi ve sonrasinda hizin nasil kesildigini izlemek mümkün.
Faiz düstü diye konut fiyatlarina zam yapilmasinin etkisini eylülde zirve yapan ipotekli satislarin sonraki iki ayda gerilemesinden kolaylikla gözleyebiliyoruz.
Piyasadan gelen bilgiler, faiz indiriminin ardindan zam yapmayi tercih eden ve ellerindeki sifir konutlari görece yüksek fiyattan satmayi uman sirketlerin simdi yeniden yavas yavas fiyat indirimine gittigi yönünde.
Bu arada konut fiyatlarindaki degisimi ölçen Merkez Bankasi ekim ayindaki artis oranini yüzde 0.77 olarak hesapladi.
Merkez Bankasi’na göre konut fiyatlari temmuzda yüzde 1.25, agustosta yüzde 1.10, eylülde ise yüzde 1.14 artmisti. Son gelen bilgiler kasim ve aralikta negatif bir oran görülebilecegi yönünde.
Veri degerlendirmesinde kiyaslamanin hangi dönemle yapilacagi çok önemli. Her veriye göre farkli bir yöntem izlemek gerekir. Ama bundan daha önemli olan, ayni verinin kimi zaman
bir önceki ay ile, kimi zaman da bir önceki yil ile kiyaslanmasi gerektigidir.
Birkaç örnek verelim. Herhangi bir aydaki fiyat artis ya da azalisini bir önceki aya bakarak degerlendirmenin hiç anlami yoktur. Fiyat degisiminde mevsimsel etkiler çok fazladir, bu yüzden kiyaslamayi mutlaka ayni aylar bazinda yapmak gerekir.
GSYH büyüklügünü bir önceki dönemle kiyaslamak da bir anlam ifade etmez. Bu yüzden kiyaslama bir önceki yilin ayni dönemiyle yapilir.
Konut satisina gelirsek iki türlü kiyaslama yapmak mümkün. Çünkü konut satisinda mevsimsellik etkisi neredeyse hiç yok. Geçen yilla da kiyaslama yapilabilir, bir önceki ayla
da. Ama simdi tutup ekonominin adeta dibe oturdugu geçen yilin kasim ayiyla yapilacak bir kiyaslama bizi yanlis degerlendirmeye götürür.
Konut satisi kasimdan kasima tam yüzde 54 artmis durumda. Simdi bu orana bakarak “Harika, insaat sektörü saha kalkti” diyebilir miyiz? Egilim nasil, ona bakmak gerekir,
yani önceki aya göre olan duruma. Ayrica toplam satis degil, ilk satis önemlidir. Ilk satislarda on bir ay toplaminda geçen yilin hala dörtte bir altinda oldugumuzu unutmayalim.
Insaat sektöründe bir de verileri yalnizca kendi cephesinden okuyan ve kitlelerin de öyle okumasini isteyenler var. Bunlar, konutla ilgili olarak “2020’de satislar patlayacak” diyor.
Satislar gerçekten patlayacaksa fiyatlar da artacak demektir. Bunu söyleyenlerin simdi 500’e satacaklarini 2020’de 750’ye satma sanslari varsa, ki kendileri öyle ima ediyor, satislarini simdi olabildigince ertelemelerinde ve gelecek yili beklemelerinde yarar var.
Hem fiyatlar çok artacak diyecek, hem de bugün düsük(!) fiyattan satis yapabilmek için ugras vereceksiniz. Vatandasi bu kadar da düsünmeyin!