Bugün, 2 Mayıs 2024 Perşembe
Hasan Gürsoy
Önce Ipotek nedir? Ona bakalim.
Devaminda olasi sorulara yanit olabilecek konulara geçelim.
IPOTEK NEDIR, NASIL YAPILIR?
Borçlanma ile gayrimenkul sahibi olmanin yolu ipotekten geçer. Bu da genelde kredi ile olur, dolayisiyla karsimizda kredi veren kurulus olarak bankayi görürüz.
Konumuz gayrimenkul, yani ev,dükkan,arsa…
Ipotek dogmus veya ileride dogmasi muhtemel bir borç için bir tasinmaz malin teminat (ipotek) olarak gösterilmesidir ( Medeni Kanun.765 – 887 ) . Ipotege konu olacak gayrimenkul krediyi alarak borçlanan sahsa ait olabilecegi gibi bir üçüncü kisiye de ait olabilir. Tasinmaz mallar ipotek edilebilecegi gibi müstakil ve daimi haklar da ipotek edilebilir. Ticari isletmelerin rehin edilmesi de mümkündür. Hisseli bir tasinmaz malin mevcut hissesi ipotek edilebilirken ifraz edilmedikçe bir parçasi ipotek edilemez. Yine tasinmaz malin tam olan hissesi paylara ayrilarak ipotek edilemez. Istirak halinde mülkiyette, istirak çözülmeden bir paydasin payi rehnedilemez. Üzerinde ihtiyati tedbir, kamu haczi, konkordato, iflas gibi temlik hakkini yasaklayan serhler bulunan tasinmaz mallar ipotek edilemez.
Ipotek tesisi için kural olarak resmi senet düzenlenmesi gerekir. Ancak konut yapanlara, ihracatçilara, turizm tesisi yapanlarla isletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara, konulari ile ilgili olarak bankalarca veya kamu kurum ve kuruluslari ile ( OYAK dahil ) açilacak krediler için resmi senet düzenlenmesi zorunlu degildir.
Taraflar arasindaki borç sözlesmesi yevmiyeye alinarak ipotegin tescili yapilir. Tarimsal kredilerde de ayni usule uyulmaktadir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce izin verilen bankalarca ve diger kredi finans kurumlarinca ipotek islemlerinde matbu resmi senet kullanilmasi mümkündür. Düzenlenen resmi senette, ipotegin unsurlari olan süre, rehin miktari, derece-sira, alacaklisinin adi-soyadi-baba adi, tüzel kisinin ünvani ve faiz oraninin ipotegin tesisi sirasinda resmi senede, ipotek belgesine ve tapu kütügüne yazilmasi veya en azindan “bila faiz ( faizsiz ) , bila müdddet ( süresiz ) , fekki bildirilinceye kadar ( F.B.K )” seklinde bir belirtme yapilmasi zorunludur. Yani alacaklinin borcun tamamini aldigini bildirmesi halinde bu kaydin ipotek sicilinden kaldirilacagini belirtir.
Ipotegin sona ermesi Medeni Kanunun 883. maddesinde ‘ipotegin terkinini isteme’ basligi altinda düzenlenmistir. Bu düzenlemeye göre “alacak sona erince ipotekli tasinmazin maliki, alacaklidan ipotegi terkin ettirmesini isteyebilir.” Alacak sona erdiginde, alacaga bagli olan ipotek hakki da sona ereceginden malik alacaklidan ipotegi terkin etmesini isteyebilecektir.
Malikin ipotek yükünün terkinini talep etmesi için alacagin tamaminin ödenmis olmasi gerekir. Alacagin bir kisminin ödenmis oldugu durumlarda alacakli terkine zorlanamaz. Bu ipotegin alacak hakkina siki sikiya bagli olmasindan kaynaklanan dogal bir sonuçtur.
Alacaklinin terkin talebinde bulunmasi için alacagin tamaminin ödenmis olmasi zorunlu degildir. Terkin talep etme hakki yasa tarafindan alacakliya verilmis bir hak ve yetki oldugundan, alacakli bu hakkini istedigi sekilde kullanabilir.
Kanunda bu yönde bir düzenleme bulunmamakla birlikte,doktrinde, ipotegin belli bir süre için kurulmus olmasi halinde, kararlastirilan bu sürenin dolmasiyla ipotegin sona erecegi kabul edilmektedir. Kanundan dogan ipotek haklarinda, ipotek kurulmasina neden olan kanuni sebebin ortadan kalkmasiyla ipotek hakki da sona erecektir.
Ayrica, ipotekle teminat altina alinmis alacagin ödenmemesi halinde,alacaklinin talep ve basvurusu ile alacagini temin etmek amaci ile ipotekli tasinmazin icra organlari vasitasiyla paraya çevrilmesi ve satilmasi halinde de ipotek dogal olarak sona erecektir.
Genelde konut kredisi kullandiginizda ilgili banka tarafindan yapilan uygulama söyledir:
Kredi kullanarak satin almis oldugunuz konut üzerine, Banka tarafindan kullanmis oldugunuz kredinin tutari kadar birinci dereceden ipotek tesis edilmektedir.
Ipotek belgeleri ile birlikte Banka anlasmali avukati sizinle birlikte tapu dairesine gelerek tapu islemleriniz gerçeklestirilirken yaninizda bulunur.
Ipotekli gayrimenkul satilabilir mi?
Ipotekli gayrimenkulün satisi hacizli bir konutun satisi kadar riskli degildir. Ipotek disinda diger kisitlayici serhlere de dikkat etmek gerekir. Alici isterse yada kabul ederse gayrimenkul üzerindeki ipotekle birlikte satilir. Ipotegi koyan sahis-banka, onunla mutlaka görüsüldükten, banka tarafindan, borçlu kredi taksitini öderken temerrüde düsmemis ise (banka el koyma asamasina gelmemis ise) bunda bir risk yada sakinca yok. Sonuçta taraflar ipotek miktari kadar indirim konusunda anlasmis, alici ipotek konusu olan parayi ödeyecegini kabul etmistir.
Ipotekli gayrimenkulü satmak sorunludur. Sorun biz de biraz satan ile alan arasinda meydana gelen güven kaybindan kaynaklanir. Bu yüzden hacizli ve ipotekli bir gayrimenkulü satmak zordur. Ikinci sorun ise ipotek koyandan kaynaklanabilir. Bu banka ise satis konusunda sorun çikarabilir, özellikle gayrimenkulün degeri, alinan krediden az ise banka buna izin vermeyebilir. Sonuçta Ipotekli evin satisi durumunda satis degeri bankaya depo ediliyor, satis gerçeklesince banka ipotegi kaldirip, parayi saticiya veriyor. Satis sirasinda alacakli banka yada ipotek koyduran alacakli, kendine olan borcu alir, geri kalani da daire sahibine kalir.
Sunu hemen belirtmekte fayda var. Alicinin ipotekli yer alma konusunda kaygilanmasina gerek yoktur. Islemler resmi yapildiktan ve alici-satici bir rakamda anlastiktan sonra endise etmeye gerek yoktur. Satici büyük bir olasilikla evini borçlarini ödeyemedigi için satisa çikarmistir. Daha fazla zarar etmemek, banka tarafindan el konulmamasini saglamak için bu yola gitmis olabilir.
Daha önceden baska bir banka ipotegi olan yerin mortgage kredisi ile satisi mümkün müdür? Süreç nasil isler?
Mümkündür. Daha önceden konut üzerinde A Bankasinin ipotegi varsa, alici kendi bankasina basvurur. Mortgage’a mortgage seklinde alici için kredi yeterliligi çikarsa Bankasi A Bankasindan ipotek fekkine iliskin bir taahhütname ister ve kredi kapama(%2) bedelini, saticiya verecegi miktari da bloke çek seklinde verir. Ayni zamanda B Bankasi tapuya serbest dereceden istifade edilmesi kosuluyla 2.derece ipotek koyar. Tapu isleminden sonra 2. Derece konulan ipotek 1. Dereceye yükselir. Saticiya verilen bloke çek de çözülür.
Ipotekli ev herhangi bir mahkeme karari olmadan alacakli tarafindan(banka)satisa çikarilabilir mi? Var olan borcu taksitlendirmek istesek bile bunu yapabilir miyiz?
2 taksiti ödemez ve bunun sonrasinda bankanin öde çagrisina 1 ay içinde cevap vermezseniz ipler bankanin eline geçer... Böylece taksitlendirme talebiniz kabul görmeyebilir ve icra süreci baslayabilir...
Borcu alan kisi kendi mülkünü ipotek gösterebilecegi gibi bir baskasinin gayrimenkulünü de onun rizasi ile ipotek edebilir. Bu durumda yapilan ipotek islemine kefalet ipotegi denir.
Ipotegin Terkini ,Fekki (kaldirilmasi) nedir? Ipotek nasil kaldirilir?
Kamu tüzel kisileri bankalar ve finans kurumlari lehine tesis edilmis ipotekler o banka veya finans kurumunun terkin için yazdigi yazi ile terkin edilebilir.
Bunlarin disinda kalan gerçek ve tüzel kisilerin lehine tesis edilmis ipotekler, bu kisi veya temsilcilerinin bizzat tapu dairesine gelerek istemde bulunmalari halinde terkin edilir. Tutari her yil yeniden belirlenen maktu terkin harci tahsil edilir.
Var olan veya ileride ortaya çikabilecek herhangi bir nedenden dogabilecek alacagi korumak için mülk üzerine ipotek uygulanabilir. Söz konusu alacak saglandiginda, ipotek tapu kaydindan silinir, sonlandirilir teknik adi ile fek edilir. Alacagin ödenmesine ragmen ipotek kaldirilmamissa, mülkün bulundugu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi`ne basvurulup ipotek fek edilir,kaldirilir.
Ipotekle teminat altina alinan alacagin kismen ödenmesi halinde alacaklinin ipotegin kismen silinmesini saglama ya da talep etme yükümlülügü yoktur. Alacak tamamen ödenmeden alacakli ipotegin terkinini talep etmeye zorlanamaz.
Icra ve Iflas Kanununun 153.maddesi tasinmaz malikine maddede yer alan sartlarda icra dairesine müracaat ederek ipotegin kaldirilmasini talep etme hakki vermistir.
Bu hükme göre ; “ Ipotekle temin edilmis ve vadesi gelmis bir alacagin borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklisinin gaip ve yerlesim yerinin meçhul bulundugunu veya borcu almaktan ve ipotegi çözmekten imtina ettigini beyan ederse icra dairesi on bes gün içinde daireye gelerek parayi almasini ve ipotegi çözmesini alacakliya usulüne göre teblig eder. Alacakli bu müddet içinde gelmedigi veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayi almaktan ve ipotegi çözmekten imtina eyledigi takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamiyla yatirirsa icra mahkemesi verilen paranin alacakli namina hifzina ve ipotek kaydinin terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine teblig edilerek ipotekli tasinmazin siciline geçirilir. “
Tasinmazin (Gayrimenkulün) Satisi.
Gerek ilamli ve gerekse ilamsiz takibin kesinlesmesi sonrasinda, alacakli ipotekli tasinmazin satisini isteyebilir.
Ipotekli tasinmazlarin satisi, alacaklinin satis talebi ( Icra Iflas Kanunu.m.106/I) ve sonrasinda icra dairesi tarafindan yapilan satisa hazirlik islemleri ile baslar. Icra dairesi tarafindan hazirlanan satis ilani (IIK.m.126) ile artirma sartnamesi (IIK.m.124-125) ve mükellefiyetler listesinin (IIK.m.128) kesinlesmesinden sonra ihale islemlerine baslanir. Ihalenin yapilabilmesi için kanunda aranan sartlarin ( IIK.m.129/I,md. 129/II) gerçeklesmesiyle tasinmazin satis islemleri tamamlanir.
Ipotekli tasinmazin satisi, satis talebinden itibaren en geç iki ay içinde icra dairesi tarafindan açik artirma ile gerçeklestirilir (IIK.m.123). Satisin bu tarihten sonra yapilmasi satisin geçerliligini etkilemez, ancak gecikmeden kaynaklanan zararlar için icra dairesinin sorumlulugu söz konusu olur.
Paralarin Paylastirilmasi.
IIK.m.151 hükümlerine göre ; ipotekli tasinmazin satisindan elde edilen gelir tutari bütün alacaklilarin alacagini karsilamakta ise, “ sira ve pay cetveli “ düzenlemeye gerek kalmaksizin alacaklilara dogrudan ödenir. Satistan elde edilen tutar, tasinmaz üzerinde hak sahibi olabilecek alacaklilarin alacagini karsilamaya yetmezse icra memuru bir “sira ve pay cetveli ” düzenlemek zorunda kalir (IIK.m.140/I,II).
Sira cetveli düzenlenmesi durumunda cetvelde yer alacak alacaklarin sirasi IIK. 206-207 maddelerine göre belirlenecektir. Bu maddelerde ilk bes sira “ imtiyazli adi alacaklara”, altinca sira ise “ imtiyazli olmayan adi alacaklara ” ayrilmistir. IIK.m.206 da yer alan imtiyazli ve imtiyazli olmayan adi alacaklardan önce rehinli alacaklar gelir. Yani ilk alti sirada yer alan alacaklardan önce varsa rehinli alacaklar öncelikle ödenir.
SONUÇ
Ipotegin sona ermesi, Medeni Kanunun 883. maddesinde düzenlenmistir, “alacak sona erince ipotekli tasinmazin maliki, alacaklidan ipotegi terkin ettirmesini isteyebilir.” Ipotek alacaga bagli fer`i bir hak oldugundan, alacak sona erdiginde ipotek hakki da sona erecektir. Bunun üzerine tasinmaz maliki alacaklidan ipotegin terkin edilmesini isteyecektir. Ayni hak kimin yararina tesis edilmis ise, ancak bu kimse tarafindan rehnin terkini talep edilebilir. Ipotekte bu hak ipotekle alacagi teminat altina alinmis alacakliya verilmistir. Tasinmazi malikinin tek basina borcu ödemesi nedeni ile ipotegin kaldirilmasina isteme hakki bulunmamaktadir. Ancak alacagi ödedigi halde, rehinli alacakli ipotegi terkin etmez ise, malik alacagi ödedigine dair belgelerle basvurmak sureti ile ipotegin terkinini talep edebilir.
Ipotek, ayni zamanda bir tasinmaz rehini oldugundan tasimaz rehininin sona erme nedenleri ipotek içinde geçerli olacaktir. Bunlar nedenler, hak sahibinin talebi ile ipotegin terkini, tasinmazin tamamen yok olmasi ve kamulastirma hallerindir.
Alacakli tarafindan ipotegin tapu sicilinden terkin edilmesi istenebilir. Bu taktirde tescil ile dogmus ipotek terkin ile sona erer. Bu kamuya açiklik ilkesinin bir sonucudur.
Ipotekle yükle tasinmazin tamamen yok olmasi da ortada tasinmaz kalmamasi nedeni ile ipotegi sona erdirir. Tasinmazin bir kisminin yol olmasi durumunda ipotek kalan kisim üzerinde devam eder. Tasinmazin yok olmasi nedeni ile yapilacak terkin açiklayici niteliktedir.
Kamulastirma nedeni ile ipotek sona erer. Ipotekli alacaklinin, kamulastirma bedeli üzerinde rehin hakki devam eder. Idare, kamulastirma bedelini bu nedenle ipotekli alacaklilarin iznini almaksizin malike ödeyemez.
Yasada yer almamakla birlikte ipotek için belirli bir süre öngörülmüs ise, ipotek belirlenen bu süre sonunda sona erecektir.
Ayrica alacaklinin alacagini alamamasi üzerine ipotegin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçmesi ve neticesinde ipotekli tasinmazin satilmasi halinde de ipotek sona ermektedir.
Alacaklinin ipotegin paraya çevrilmesi yolu ile yaptigi takip neticesinde de ipotek hakki sona erecektir.
150/C
IIK 150/c nedir?
Kredi borçlusu temerrüde düsmüs ve bu yüzden alacakli icra takibine baslamis, bu takip sonucu olarak tapuya serh edilmis demektir. Icra Iflas Kanun’u Madde 150/c. Icra memuru, ipotegin paraya çevrilmesi hakkindaki takibin basladigini tapu idaresine haber vermeye mecburdur. Tapu memuru, keyfiyeti tasinmazin siciline serh verir. Tasinmazi bu serh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri teblig olunmaz.
Kredi TL cinsinden kullanildigindan ipotek de TL cinsinden tesis edilmektedir.
