Kentsel dönüsümde kat karsiligi sorunlar
Kentsel dönüsüm ile ilgili uygulamada karsilasilacak bir çok sorun ile karsi karsia olan taraflar isin içinden henüz nasil çikacaklarini kendileri bilmedigi gibi, ilgili bakanlik, uzmanlar, yönetmelikler de çözüme ulastiramiyor. Sorunlar taraflar açisindan hak kayiplarina yol açabilecek nitelikte.
Müteahhitler ve arsa, bina sahipleri açisindan sirayla sorunlari siralamaya çalisalim.
1-Harçlarla ilgili durum.
Deniyor ki kat karsiligi insaat sözlesmelerinde taraflar anlasip noterde harçlar ödenip sözlesmeler imzalandiktan sonra arsa veya bina sahipleri vaz geçerse ne olacak? Kamuoyundaki adiyla kentsel dönüsüm yasasinda bu duruma bir açiklik getirilmemis.
Harç ödendikten sonra vazgeçen taraf daha avantajli duruma geçiyor, deniyor. Riskli bina için yapilacak sözlesme harçsiz yapilip, sonuç kesinlestikten sonra harcin yatirilmasi öneriliyor.
2- Kat karsiligi insaat sözlesmelerinde arsa, bina sahiplerinin, müteahhidin insaata ne zaman baslayacagini kesinlikle belirtmesini istemelidirler.
3-Insaat baslayip zor duruma düsen Müteahhidin devretmezse, sözlesmede ne yapacagi kesin belirtilmelidir.
4-1/3 karsi çikmasi durumunda, ve karsi çikanin yani 1/3,azinligin hissesini, devlet çikardigi yasayla alabilirim, diyor. Kesinlik yok. Almaz ise ne olacak?
Bina yikildi,1/3 durumu nasil olacagi açik degil. Süre yok, ne zaman?
5-Kentsel dönüsüm yasasinda 1/3’ün hissesini bir baskasi, yani 3. kisi ihaleye girip alabilir denmesi gerekir.
6-Akilli biri 2/3’ e karsi, yani çogunluga karsi muhalefet edebilir, projenin mantiksizligini öne sürebilir, serefiye için sorun varsa, kötü bir proje ise karsi çikabilir. Ama yok 1/3 ile proje geçecek… Bu olmaz. Azinlik olan, mantikli olan, iyi olan, hakli olan azinlik halinde olan 1/3’e kurban mi edilecek?
7-Ada bazinda birlesmeler 2/3 ile oluyor. Yani bina olarak da parsel olarak da 2/3 geçerli. 3 parselden 2’si olumlu karar almaz ise çözüm yok.
Kanun bos alanlari çözüyor.
Kaçak yapilari engelleyemeyen devlet, bu yasayla isin içinden nasil çikacak?
Yasanin adina uygun olmadigi, söyleniyor. Afet acildir. Acil deniyor ama rant iliskisi öne çikiyor.
8-Bogazda imar yok. Yok, ama var.
Su havzalarinda, kiyilarda imar yok. Ama simdi imar var. Kentsel dönüsüm kanunu ile yapilasmaya açilmis durumdadir.
9-Bu kanun çatistigi bütün kanunlarin, anayasanin üzerindedir. Olaganüstü bir kanun…
Vatandaslar sorununu çözmek istiyor ama…
Peki bu 2/3 nerede geçerli? Bilen varsa beri gelsin!
9- En önemli sorunlardan biri de 2/3 sorunu. Riskli degilse 2/3 geçerli degil. Saglam bina yikilamaz. Risk tespiti için 2/3 gerek de yok, binadan herhangi birin risk tespiti istemesiyle sürece girilmis oluyor. Santaj mümkün hale geliyor. Binadan santaj yapmak isteyen biri çikip risk tespiti isteyebilir. Bina çürükse bu risk tespiti isteyen tek kisi de olsa sürece girilmis olacak Zaten saglamsa 2/3 de gerek yok.
10-2B’yi de kentsel dönüsüme sokuyorlar.
Gelirin %25 ÇSB’nin; Bakanlik uygulama yaptigi alanda TOKi’ye devrederse ya da kendi müteahhitlerine %25 ÇSB’nin olacak.
11-Ipotek sorunu: Ipotek bina yikilinca ne olacak?
Bina yikilinca arsanin daha da degerlenecegi düsünülüyor. Bu durumda ipotegi karsilayabilir. Yeni bina yapilinca ipotegi fazlasiyla karsilayabilir, deniyor.
Fakat banka durumu riskli görebilir. Bina yikildiktan sonra ipotegi geri çagirabilir, kredi kat edilebilir.
Banka bina yikilacagi ve teminat azalacagi için bunu yapabilir.
Burada vatandasin dava açma hakki olabilir. Burada bir mücbir sebep var. Kanunun verdigi mecburiyetle yikiliyor. Kanun hükmü geregi. Banka kötü niyetli sayilir.
12-Sözlesme yapildiktan sonra malik yani arsa sahibi üzerine haciz geliyor. Müteahhit binayi yapiyor, satiyor ama haciz var. Haczin arsa payi kadar olmasi gerekir. Kilitleniyor, isin içinden çikilamiyor.
Kentsel dönüsümde bina yikilip arsaya dönüldügünde izale-i süyu davasi açilabilir.