Konut teslimlerinde yeni KDV uygulamasinin esaslari 01.01.2013 tarihli ve 28515 sayili Resmi Gazete`de yayimlanan 2012/4116 sayili Bakanlar Kurulu Karari eki kararname ile belirlendi.
Yeni düzenleme sadece Büyüksehir Belediyesi Kanunu kapsamindaki büyüksehirlerde bulunan ve insaat ruhsati 1/1/2013 tarihinden itibaren alinan net alani 150 m2`ye kadar olan konutlara yönelik olarak yapildi. Büyüksehirlerdeki net alani 150 m2 ve üzerindeki konut teslimlerinde %18 olarak uygulanan KDV oraninda ise bir degisiklik yapilmadi, mevcut uygulama aynen devam edecek. Büyüksehir Belediyesi Kanunu kapsamindaki büyüksehirler sunlardir: Adana, Ankara, Antalya, Bursa. Diyarbakir, Eskisehir, Erzurum, Gaziantep, Istanbul, Izmir, Kayseri, Kocaeli, Konya, Mersin, Sakarya, Samsun, Aydin, Balikesir, Denizli, Hatay, Malatya, Manisa, Kahramanmaras, Mardin, Mugla, Tekirdag, Trabzon, Sanliurfa ve Van.
1) Büyüksehirlerdeki konut teslimlerinde yeni KDV uygulamasi.
Büyüksehirlerde bulunan net alani 150 m2`ye kadar konutlardan;
a) Yapi ruhsati 01.01.2013 tarihinden itibaren alinan,
b) Lüks veya birinci sinif insaat olarak yapilan (ruhsatin sonradan revize edilip insaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil),
c) Yapi ruhsatinin alindigi tarihte, üzerine yapildigi arsanin Emlak Vergisi Kanunu`nun 29. maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi degeri;
- 499.99 TL.ye kadar olan konutlarin tesliminde %1,
- 500 Türk Lirasi ile 999.99 TL (bu tutar dahil) arasinda olan konutlarin tesliminde %8,
- 1.000 Türk Lirasi ve üzerinde olan konutlarin tesliminde ise %18 oraninda KDV hesaplanacaktir. Öte yandan, büyüksehirlerde bulunan net alani 150 m2 ve üzerindeki konut teslimlerinin KDVoraninda bir degisiklik söz konusu olmayip, bunlarin tesliminde önceden oldugu gibi % 18 oraninda KDV hesaplanacaktir.
2) Büyüksehirlerde Bulunmakla Birlikte Yeni Düzenleme Disinda Kalan Konutlar.
Büyüksehir Belediyesi Kanunu kapsamindaki büyüksehirlerde Afet Riski Altindaki Alanlarin Dönüstürülmesi Hakkinda Kanun kapsaminda rezerv yapi alani ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapilarin bulundugu yerlerde yapilacak konut insaati projelerine iliskin net alani 150 m2`ye kadar konut teslimleriyeni düzenlemenin disindabirakilmis olup, bu yerlerde yapilacak konut insaati projelerine iliskin net alani 150 m2`ye kadar konut teslimlerinde % 1 oraninda KDV hesaplanacaktir.
3) Büyüksehirlerde yapi ruhsati 31.12.2012 tarihine kadar alinan konut insaati projelerinde KDV orani
Yapi ruhsati 31.12.2012 tarihine kadar alinan konut insaati projelerine iliskin net alani 150 m2`ye kadar olan konut teslimleri eski düzenlemeye tabi olup, net alani 150 m2`ye kadar olan konut teslimlerinde % 1 oraninda KDV hesaplanacaktir.
4) Yeni düzenlemede lüks veya birinci sinif insaatlar nasil tespit edilecek?
Maliye Bakanligi, lüks ve birinci sinif insaat tespitinin 29.02.1972 tarih ve 7/3995 sayili BKK ile 15.12.1982 tarih ve 17899 sayili Resmi Gazete`de yayimlanan Bina Insaat Siniflarinin Tespitine Iliskin Cetvel`e göre yapilmasi gerektigi görüsündedir. Anilan tüzükde binalar; lüks, birinci sinif, ikinci sinif, üçüncü sinif ve basit insaat olarak siniflandirilmistir.
5) Konutlardaki yeni KDV düzenlemesi kaldirilmali ya da sektörün görüsleri de dikkate alinarak acilen bazi degisiklikler yapilmali.
Yeni düzenleme büyüksehirlerde olusan rantin vergilendirilmesi ve net alani 150 m2`ye kadar olan konut teslimlerindeki indirimli oran uygulamasindan dogan KDV iadelerinin azaltilmasi amaciyla yapilmistir. Ki bu iadeler son yillarda büyük tutarlara ulasmistir. Bir vergi düzenlemesinin basarili sekilde uygulanabilmesi için basit, anlasilabilir ve kolay uygulanabilir olmasi gerekir. Ancak, yeni düzenleme uygulanmasi son derece zor ve karisik bir sistem getirmistir. Bu düzenleme, sektörü ciddi bir maliyet, satis, talep daralmasi ve bunlarin doguracagi yan sorunlarla karsi karsiya getirecektir. Özellikle yeni projelerin önünü tikayacak, sektörde küçülmeye neden olacak ve en önemlisi, kayit disiligin azaltilmasi amaçlanirken, kayit disilik artacaktir. Öte yandan, emlak vergisi yönünden arsanin birim m2 vergi degeri tespitine karsi açilacak davalar, bundan sonra dogrudan KDV oranini da etkileyecektir. Son yillarda emlak vergisinde yasanan bu sikintilar, KDV uygulamasina da yansiyacaktir. Özellikle bu husus göz ardi edilmemelidir.
Bize göre, konut teslimlerindeki yeni KDV düzenlemesi henüz uygulanmadan yürürlükten kaldirilmali, bu yapilamadigi takdirde ise asagidaki hususlar da dikkate alinarak bazi degisiklikler yapilmalidir.
a) Arsa degeri ve emsal yönünden.
Arsalarin emlak vergisi degeri, konutlara uygulanacak KDV oraninin tespiti bakimindan önem tasimaktadir. Ancak, arsalara yapilacak insaatlarda, "emsal olayi" da çok önemli. Ayni büyüklükteki arsalardan birine 15, digerine 45 daire (ikisinde de 100`er m2`lik daireler) yapilabiliyor. Örnegin 1.000 m2`lik bir arsada 0,5, 1, 2 veya 5 emsal, o arsa üzerine yapilacak insaat m2`sini yakindan ilgilendiriyor. Ayni sokakta veya caddede "arsa emlak vergisi m2 degeri" ayni ama üzerine yapilacak insaat yönünden, farkli emsaller oluyor. Kararnamede emsal olayi dikkate alinmamis. Dolayisiyla, Kararnamede emsal olayina da açiklik getirilmesinde fayda oldugunu düsünüyoruz.
2) Lüks ve birinci sinif insaat tespitinde 30 yil önceki mevzuatin esas alinmasi sikintilara neden olacak.
Çevre ve Sehircilik Bakanligi, her yil bir Teblig ile insaat siniflarina göre"yapi yaklasik birim maliyetleri"ni yayinlamaktadir. Örnegin, 2012 yili birim maliyetleri 28/4/2012 tarih ve 28277 sayili Resmi Gazete`de yayinlanan Teblig ile belirlendi. Tebligde yapilar 5 sinifa ayrilmis, konutlar III/A ve IV/A gruplarinda siniflandirilmis, lüks sinif adi altinda bir siniflamaya yer verilmemistir. Belediyeler tüm ruhsatlari bu Teblige göre vermekte ve tabi olduklari sinifi belirlemektedir. Bu Tebligdeki insaat siniflari Maliye Bakanligi`nin esas alinmasini istedigi Cetveldeki insaat siniflarindan oldukça farklidir. Maliye Bakanligi`nin esas alinmasini istedigi Cetveldeki insaat siniflari, 30 yil önceki malzemeler, teknoloji, insaat kalitesi vs. esas alinarak belirlenmistir. Türkiye`de ve dünyada insaat yapiminda ve kalitesinde her sey o kadar degisti ki, 1982 yili tanimini 2013`te uygulamak hatta bulmak mümkün degil. KDV orani yönünden Çevre ve Sehircilik Bakanligi Tebligine göre alinan insaat ruhsatlarindaki insaat siniflari yeterli olmayacak, Maliye Bakanligi`nin istedigi insaat siniflarinin ayrica tespit ettirilmesi gerekecektir. Dolayisiyla, Kararnamede bu yönde de bir düzeltme yapilmasi ihtiyaci bulunmaktadir.
Milliyet