Son zamanlarda konutlarin fiyatlari rekor seviyelere ulasti. Konut ve genel olarak gayrimenkul satislarinda alim satim islemleri yapilirken gerçek bedel yerine daha düsük bedelden islem yapilmis gibi gösterilebiliyor. Peki bu durumun sonuçlari neler?
T24 Gazetesi konuk yazari ve Ondokuz Mayis Üniversitesi/Hukuk Fakültesi-Mali Hukuk Ana Bilim Dali Doç. Dr. Murat Bati, bugünkü yazisinda ev alip satilirken gerçek bedelinin gösterilmemesini ve bu durumun sonuçlarini kaleme aldi. Iste Murat Bati'nin 'Ev alip satarken gerçek bedelini göstermeyenlere hapis cezasi bile verilebilir' baslikli yazisi...
Özellikle döviz kurunun bu aralar yükseldigi dönemde her ürünün fiyatinda oldugu gibi konut, is yeri, arsa ve arazi olarak sayilan gayrimenkullerin fiyatlari da hatiri sayilir sekilde yükseldi. Bu gayrimenkulleri alip satarken yerlesmis bir uygulama olan gayrimenkulün gerçek bedeli yerine daha düsük bir bedelden alim-satim gösterilmektedir. Genellikle düsük bedel banka gibi ispati güçlü bir vasitayla gönderilirken kalan tutar ise elden verilmektedir. Hem aliciyi hem de saticiyi buna iten nedenlerden biri de tapu harçlarinin varligidir. Ancak bu alisverisin gerçek bedelinin disinda düsük bedelle resmi kayitlarda gösterilmesinin hem alici hem de satici açisindan ortaya çikan vergi kaybindan baska tespiti halinde hapis cezasi ile son bulmasi gibi bir durum da söz konusu olabilmektedir. Taraflar açisindan bu yerlesmis uygulamanin sonuçlarini ele alalim.
Herkes yeni bir ev alip orada oturmak ister. Hatta su dönemlerde fiyatlar daha fazla artmadan bir ev satin alayim telasinda olanlarin sayisi azimsanamayacak kadar çoktur. Önce evi bulursunuz, pazarlik edersiniz, anlasirsiniz ve nihayetinde evi almaya tam karar verdiginiz anda satici müteahhit ya da emlakçi sunu söyler; “evin fiyati su kadar ama tapuda daha düsük bir bedel olan su tutardan satisi gösterecegiz”. Bu kurulan cümlenin anlami sudur “evi anlastigimiz fiyattan satin alacaksiniz ama tapuda daha düsük bedelle gösterecegiz, tapuda gösterilen tutari bankadan kalanini ise elden vereceksiniz ve sonuçta siz ve ben daha az tapu harci ödeyecegiz”. “Iyi de ben bu evi gerçek fiyattan satin almak istiyorum” dediginizi duyar gibiyim. Maalesef çogu zaman bu talebinizde israr ederseniz satici evi satmaktan vazgeçecektir.
Öncelikle Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80/6 uyarinca bu evi gerçek bedeli disinda satin alip evi aldiginiz tarihten itibaren 5 yil içinde satmaya karar verirseniz ve satacaginiz yeni alici da sizin gibi gerçek bedelden göstermek isterse ve siz de satarsaniz bu yeni satis tutariyla düsük bedelle alis tutariniz arasindaki fark üzerinden deger artis kazanci yani gelir vergisi ödemek zorunda kalacaksiniz. Bu oran GVK m.103’te yer alan orandir. Bu oran %15’ten baslayip %40’a kadar gitmektedir.
Örnegin bir evi geçmis 5 yil içinde 900 bin TL’ye satin aldiginiz ama tapuda 300 bin TL gösterip satin aldiysaniz ve bu evi Kasim 2021’de 2 milyon TL’ye satip gerçek bedelinden yani 2 milyon TL’den satisi gösterirseniz 627 bin TL gelir vergisi ödemeniz gerekecek. Oysa bu evi satin alirken 300 bin TL degil de gerçek bedeli olan 900 bin TL’den göstermis olsaydiniz 386 bin TL gelir vergisi ödeyecektiniz. Gerçek bedelden göstermemenizin bedeli yani size ek külfeti (maliyeti) 241 bin TL’dir (627-386). Gerçek bedelden gösterme konusunda israrci olun derim.
Müteahhit sifir evi satarken gerçek bedelinden gösterilmedigi için daha düsük gelir elde etmis görünecek ve gelir/kurumlar vergisi, geçici vergi ve KDV’yi eksik ödemis olacak. Belki de o yili “zararla” kapatacaktir. Ne güzel degil mi?
Yerlesik bu uygulamada düsük bedelden gösterilen tutar genellikle halk arasinda “rayiç bedel” ama kanuni (dogru) adi vergi degeri olan tutardir yani belediyede kayitli tutardir. Bu tutar ise yani vergi degeri Emlak Vergisi Kanunu m.29’da belirtilen tutardir.
Harçlar Kanunu’nun 63’üncü maddesinde “Tapuda yapilan islemden sonra, emlak vergisi degerinden daha düsük bir bedel üzerinden harç ödendiginin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansitmadiginin tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harci için, 213 sayili Vergi Usul Kanununda yer alan vergi ziyai cezasi %25 nispetinde uygulanir.” seklindedir. Buna göre satisi yapilan bir gayrimenkulün gerçek satis bedelinin altinda oldugu tespit edilirse ya da satis tutarinin EVK m.29’da yer alan vergi degerinden düsük oldugu fark edilirse aradaki fark re’sen ya da ikmalen tarh edilir. Aradaki fark bir vergi/harç kaybi olacagindan bu kaybin yani sira ayrica VUK m.344 uyarinca 1 kat alinmasi gereken vergi ziyai cezasi Harçlar Kanunu m.63 uyarinca dörtte biri (%25) kadar alinacaktir. Yani matrah farkindan kaynakli harcin tamami ve 1 kat kesilecek vergi ziyai cezasinin ¼’ü ödenecektir.
Sonuç olarak gerçek bedelinden satilmadiginin anlasilmasi durumunda vergi idaresi gerçek satis bedeli ile resmi satis bedeli arasindaki farktan hem alicindan hem de saticidan %2 oraninda harç alacak ve bu tutarin dörtte biri kadar da ceza alacak.
Her zaman sifir ev satin alinmayabilir. Buldugunuz ev emekli ögretmen Ali beye de ait olabilir, tüccar Memed beye de. Bu durumda ev sahibi evi düsük bedelle satisinin gösterilmesini isterse ve siz de alici olarak bunu kabul ederseniz düsük bedel üzerinden tapu harci ödersiniz. Ancak sonraki yillarda (5 yil) gerçek bedelinden satilmadiginin anlasilmasi durumunda vergi idaresi gerçek satis bedeli ile resmi satis bedeli arasindaki farktan hem alicindan hem de saticidan %2 oraninda harç alacak ve bu tutarin dörtte biri kadar da ceza alacak.
Türk Ceza Kanunu m.206 uyarinca bir resmî belgeyi düzenlemek yetkisine sahip olan kamu görevlisine yalan beyanda bulunan kisi, üç aydan iki yila kadar hapis veya adlî para cezasi ile cezalandirilir. Tapu memuruna gerçekte olan bedelin altinda bir bedelle satin aldiginizi beyan ediyorsunuz. Uygulamada bu maddenin uygulanmasina çok sik karsilasilmasa da bana çikmaz demeyin. Ayrica eminim ceza hukukçulari buna bir açiklik getireceklerdir.
Bu konunun ilk basta yerlesik uygulama olmaktan çikmasi gerekmektedir. Vergi idaresi konuyu çalisma planina dahil edip özellikle cezai yaptirimlarinin daha caydirici hale getirilmesi saglanabilir. Bunun çözümüyle alakali bir model üzerinde çalismaktayim ve en kisa zamanda sizlere buradan bunu bir yaziyla sunma niyetindeyim.