Hem kiracinin hem de gayrimenkul sahibinin yani kiralayanin dikkat etmesi gerekenler…
Tahliye taahhütnamesi, kiralayanin belirlenen tarihte ihtiyaci olma dahilinde,ayni zamanda 6570 sayili yasanin tahliye olanaklarini sinirli kilmasi nedeniyle, kiracinin bu süreyi gözeterek kiraladigi gayrimenkulü,istenen sürede itirazsiz,kendiliginden tahliye edecegine iliskin verdigi söz,yani yazili irade beyanidir.
Diger bir deyisle,esegi saglam kaziga baglamanin adidir.
Tahliye taahhütnamesi kiraciyi,kiraladigi gayrimenkulden tahliye etmenin en masrafsiz,en kolay,en çabuk,hizli ve etkili yoludur. Çünkü kendi istegiyle ve bagimsiz iradesiyle beyan ettigi tarihte gayrimenkulü tahliye edecegini söz vermektedir. Ileride dogabilecek anlasmazligi,uyusmazligi basindan çözmeye yöneliktir.
Taahhütnamenin inceliklerine dikkat edilmedigi takdirde amacina ulasilamayacagini bilmek gerekir. Bu konuda bir çok yanlis yapilmakta ve istenen sonuç alinamamaktadir. Hem kiralayan hem kiraci magdur olabilmektedir. Esas olarak güçsüz,zayif olan kiracidir ve isin hinligine kaçan bazi mülk sahipleri; yasa da amaçlana gerekçenin disinda,kira artisinda kiracinin bas agritmasi,mülk sahibinin bitmek bilmeyen kaprisleri,daha yüksek kira talebi,kiranin bir gün bile aksatilmasina tahammülsüzlük gibi bir çok nedenlerle amaci asarak tahliye taahhütnamesi alma yoluna gitmektedirler.
Peki kira sözlesmesi ne ise yarar? Gibi bir soru akla gelebilir.
6570 sayili Gayrimenkul Kiralari Hakkinda Kanun hükümleri,kiraciyi,kiraya verenin ihtiyaci halinde gayrimenkulü tahliye etmesi kosullari zordur. Kiraci ancak dava açilarak,yani mahkeme yoluyla tahliye edilmektedir. Bu da çok uzun yargilama süreci sonucu olmaktadir. Kiralayan kendi ihtiyaci için,kiranin bitiminden sonra,ancak 6570 sayili yasa ve Borçlar Kanun’u hükümlerine göre tahliye davasi açabilir. 6570 sayili yasa daha çok kiraciyi koruyan ve tahliye konusunda kiraci lehine isleyen hükümleri vardir.
Bir de tahliye gerekçeleri var:
-Kendi ihtiyacinin olmasi;bu durumda kira bitiminden 1 ay sonra dava açabilir.
-Bir yilda en az 2 defa kirasini geciktirmesi halinde;2 ihtar çeker ve kira bitiminde,1 ay içinde dava açar.
-Gayrimenkulün oturulmayacak derecede onarim istemesi;kira bitiminden sonra 1 ay içinde tahliye davasi açabilir.
-Evi satin almis ise;1 ay içinde bir ihtar çekmesi ve tahliye davasi açabilmesi için 6 ay beklemesi gerekmektedir.
Gayrimenkul sahipleri ileride kendi mülklerini ihtiyaç duyduklarinda ne yaparlar? Çogunun konu hakkinda dogru dürüst bilgisi olmadigi için hata yapma durumunda kaliyorlar. Kira sözlesmesi ile birlikte hemen orada bir tahliye taahhütnamesi imzalarlar. Bir diger yanlisi da yapan kiraci da istedigi evi buldugunu düsünerek,evi kaçirmamak için hemen orada düzenlenen taahhütnameyi ki;burada tarih kisimlari bazen bos olabiliyor,imzaliyorlar.
Konu basit gibi görünüyor ama bu konuda çok yanlis yapiliyor.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olmasi kosullarindan en önemlisi; kiracinin kiraladigi gayrimenkulde oturuyor olmasi esastir. Bir kere bunun altini kalin çizgilerle çizmek gerekir. Hukuki bir anlam kazanmasi için buna ihtiyaç var. Bunun disinda mahkemeler tarafindan imzalanan taahhütname kerhen imzalanmis kabul edilir.
Kira baslangiç tarihinde yapilan kira sözlesmesi ile ayni tarihi tasiyan taahhütname geçerli degildir. Kiralayan,kira sözlesmesindeki kira baslangiç tarihinden ileri bir tarihte yapilan tahliye taahhütnamesi geçerlidir. Gerekçesi; Mahkeme,taahhüt verildiginde kiracinin gayrimenkulde oturmasi ve makul bir süre geçmis olmasini esas alir
Eger kiraci,kiraladigi gayrimenkulde oturuyor ve henüz kira sözlesmesi yapmamis ise hem kira sözlesmesi hem tahliye taahhütnamesi ayni tarihi tasiyor ise,bu durumda kiracinin müzayaka(sikinti,darlik,parasizlik) halinden söz edilemez ve taahhüt geçerlidir.
Mahkeme karari: Ilk kira iliskisi kurulmadan veya kurulurken alinan tahliye taahhütlerinin serbest iradeye dayanmamasi nedeniyle geçersizligi kabul edilmistir. Hiç kuskusuz kira iliskisi kurulduktan, kiralanan tasinmaz kiracinin kullanimina geçtikten ve 6570 sayili kanunun kiraciyi koruyan hükümlerine tabi olduktan sonra alinan tahliye taahhütleri geçerli olup 6570 sayili Yasanin 7/a maddesinde de bu hal tahliye nedenlerinin basinda yer almistir.
6570 Sayili yasa 7/a Madde: Madde 7 - Kira sartlarina ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykiri olmayan hükümlerine riayet edilse bile asagidaki yazili hallerde kiralayan a) Kiraci tarafindan gayrimenkulün tahliye edilecegi yazi ile bildirilmis olmasina ragmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebilecegi gibi…
Yargitay kararina göre; kiraci kiraladigi gayrimenkulde otururken hiçbir baski olmadan,serbest irade ile bu taahhüdü vermelidir.
Kisaca tahliye taahhüdü sözleseme baslangicinda alinmis ise geçersizdir. Tahliye taahhüdünün her zaman ileri bir tanzim tarihi tasimasi gerekmektedir. En az 1 aylik süre olmalidir. Ayrica tahliye taahhüdüne cezai bir sartta konulabilir.
Bunun disinda kira sözlesmesinin düzenlenmesi esnasinda,tahliye taahhüdü yapilirken tanzim tarihinin sonradan doldurulmasi ya da ileri bir tarih olarak gösterilmesi de dogru olmamakla birlikte geçerlidir. Kiraci gayrimenkulde oturmaya baslamis olmasi halinde serbest iradesiyle tahliye taahhüdü vermis oldugu kabul edilir. Hatta tahliye taahhüdünün tanzim tarihinin bos ve sonradan dolduruldugu yönündeki itiraz pek kabul görmemektedir. Kiraci bos tahliye taahhüdünü imzalamis olmasinin sorumlulugunu üstlendigi kabul edilir.
Bu durumda da kiracinin söz konusu gayrimenkulde oturuyor olmasi gerekir. Birden fazla kiraci olmasi halinde de kiracilarin hepsiyle birer birer tahliye taahhüdü yapilmasi gerekir.
Noterde veya kendi aralarinda da yapilsa bu taahhütname geçerlidir. Resmi,yani noterde yapilmasi hizli sonuç alinmasi bakimindan en iyi yoldur. Bir ay gibi bir süre içinde icra ile sonuç alinabilir.
Sonuç olarak:
1-Tahliye taahhütnamesi,kira sözlesmesindeki,kira baslangiç tarihi ile ayni tarihi tasimayacak.
2-Kiraci, taahhüdün geçerli olabilmesi için kendi serbest irade ile imzalamis olmasi ; kiraladigi gayrimenkulde oturuyor olmasi gerekmektedir. Tanzim tarihi buna isaret etmelidir.
3-Taahhüt yazili yapilmali,eksiksiz olmali ve tahliye tarihinin belirtilmesi,tahliye tarihinin tanzim tarihinden sonraki yil olmasi gerekmektedir.
Bu konuda sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir. Davalinin ikamet ettigi yerdeki mahkeme yetkilidir.